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华润前海项目权益转让之谜

发布时间:2019-01-11 17:06:08 来源:证券日报 作者:

  “华润前海大厦的写字楼已经建好,可以来参观,但是目前还没有开始出售,因为还未取得预售证,预计2019年初就能拿到证”,近日,房天下的一位销售人员告诉《证券日报》记者。

  华润置地2017年年报显示,华润前海中心项目占地6.18万平方米,计划于2018年12月份落地,华润置地拥有该项目50%的权益。据记者了解,其中位于前海华润金融中心T201-0078(3)一期的T4栋公寓(悦玺)已经于2018年9月开盘,目前房天下报价显示,销售均价为9.3万元/平方米。

  历时5年多,华润前海项目建设临近尾声,即将步入收获期。但是自2015年华润置地引入宝能系合作开发后,华润向宝能转让50%项目权益的价格和宝能的实际出资情况却一直备受争议。

  《证券日报》记者近日就宝能实际出资情况以及华润是否提供融资采访华润集团,华润集团表示不予置评。

  2013年拿地背景

  时间轴拉回到2013年。

  2013年8月17日,随着一篇题为《华润109亿元前海拿地刷新深圳总价“地王”纪录》的文章刷屏,华润前海项目也拉开帷幕。两天之后的8月19日,华润置地发布公告称,以人民币109亿元(约港币137.01亿元)拍卖成功获得位于深圳市前海T201-0078地块。华润置地称,该幅用地将用作发展综合商用物业,公司将以集团内部资源支付该幅用地之总代价。

  公开资料显示,T201-0078地块位于深圳前海金融峡谷的核心地带,占地约6.18万平方米,总建筑面积约50.3万平方米,楼面地价为每平方米21670元,溢价率62.2%(挂牌起始价为67.2亿元),土地使用期限40年。

  据前海管理局公示信息,2013年,与T201-0078地块同时出让的还有T201-0077和T201-0075两宗地,位于桂湾片区二单元,土地用途均为商业性办公用地。

  不同的是,对于T201-0078宗地的竞拍,深圳前海政府对竞买申请人设立了更为严苛的标准。

  首先,竞买人须为在香港联合交易所上市企业,2013年6月24日市值不低于400亿港元;其次,竞买人2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币(另外两宗地为不低于100亿元);最后,竞买人须在竞买前,与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。

  而且,T201-0078宗地的竞得人,需要在竞得该宗地一年内,在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部,到2015年实现营业收入不低于100亿元,项目建成后两年内,吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元。

  由于对竞买申请人设置了苛刻的条件,当时T201-0078宗地一度被外界质疑是“定向出让”,最后参与竞投的也仅有华润置地与世茂房地产两家公司。据媒体报道,当时世茂房地产出价90.99亿元,华润置地的出价高出竞争对手约20%。

  与同时出售的另外两宗地相比,华润置地出价也相对较高。

  在2013年7月份,T201-0077和T201-0075两宗地被卓越集团以123.79亿元拿下,这两块地的楼面地价为每平方米16064元。与之相比,华润置地的拿地代价也高出约35%。

  如此高代价的拿地,是为了什么?

  华润置地曾在公告里称,基于中国深圳前海之经济实力及该幅用地之发展前景,董事会相信收购事项提供了上佳投资机会,将令集团策略性地增强在深圳物业市场的领先地位。

  转让项目50%权益的“白”与“黑”

  早在华润置地竞得该地块之初,就有传言称,华润置地早已事先找好了合作方。

  2013年8月下旬,华润置地时任董事长吴向东在当年中期业绩会上表示,华润前海中心项目预计会引进合作伙伴,出让地块项目一半权益,但由华润置地操盘,合作伙伴付款多一些。这个表态直接否认了不久前公告中所说的“以集团内部资源支付该幅用地之总代价”。

  2015年2月份,华润置地按照规划方案,申请对T201-0078地块进行分宗安排,分为4宗。宗地一、宗地二、宗地三的建筑面积分别为13.79万平方米、5万平方米、31.51万平方米,宗地四为地下车库和设备用房,位于宗地一、二、三下层,为上述3宗地块所共有。

  2015年年报显示,华润置地向独立第三方转让旗下两家公司:shine Million Enterprises Limited 及Hilford International Limited ,连同其全资附属公司希润(深圳)地产有限公司(简称“希润”)及润福(深圳)地产有限公司(简称“润福”)100%股权,作价4.28亿港元,华润置地相应录得4.28亿港元出售收益。

  据企查查显示,希润和润福的实际从事T201-0078(1)和201-0078(2)宗地的写字楼和酒店项目的开发、建设、经营、房屋租赁,这两宗地的建筑面积合计为18.79万平方米,占该宗地建筑面积比例为37.36%。

  华润置地同时推动了另一项权益转让行动:同年,华润置地通过向一名独立第三方额外发行1股股份,出售Goodfull Eeterprise Limited(吉富企业有限公司,注册地在香港),连同其全资附属公司华润置地前海有限公司(简称“华润前海”)之50%股权。华润置地持有华润前海股权由100%摊薄至50%,失去绝对控制权。

  华润前海从事T201-0078(3)和T201-0078(4)宗地上的商业项目及其他配套物业的开发、建设、经营。

  华润置地在2015年年报中,进一步确认该笔交易为视作出售一间附属公司收益4.25亿港元,计入其他收入及其他收益。

  2015年年报显示,截至华润置地失去华润前海绝对控制权当日,华润前海的资产为100.79亿港元,负债为101.89亿港元,净资产为-1.1亿港元。

  “从会计准则上来看,出售一家净资产为-1.1亿港元公司50%的股权,收益达到4.25亿港元,交易完全没有问题,从审计的角度来看,需要核实这笔交易的商业实质”,2019年1月4日,一位资深注册会计师对《证券日报》记者表示。

  希润、润福和华润前海50%权益所对应的建筑面积合计为34.545万平方米,占该T201-0078宗地总建筑面积比例为68.68%。

  直观来看,上述资产转让使得华润前海项目中68.68%建筑面积的开发权益由第三方享有,但是,华润置地2016年和2017年的年报中却表示,华润前海项目占地6.18万平方米,公司拥有50%的权益。

  而关于上述2项股权转让的细节,华润置地并未披露。记者据公开资料查询,华润置地上述2笔交易的对手方,大概率是宝能系公司。目前,希润、润福和华润前海3家公司的法定代表人均为宝能系人员,高管中也有宝能系身影。

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