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房产库存越去越多的华润医药 现金流隐患不小

发布时间:2019-01-11 18:23:50 来源:投资者网 作者:

  华润医药子公司华润紫竹一举将其持有的19套房屋在北京产权交易所房地产交易服务中心挂牌出售。华润医药称确为去库存。然而,价格却表达了他们真实的内心

  在过去的一周里,靠卖“性爱后悔药”——“毓婷”系列事后避孕药起家的华润医药控股有限公司(03320.HK,下称华润医药)的子公司华润紫竹药业有限公司(下称华润紫竹),一举将其持有的19套房屋在北京产权交易所房地产交易服务中心挂牌出售。

  据悉,上述19套房屋用途均为住宅,主要位于中国境内的上海市、青岛市、天津市、沈阳市和海口市等地。从经济划分的角度来看,这些城市中不仅不乏稳居房价一线的城市和直辖市,还有正炙手可热的中国省会城市和一流旅游城市。

  在这19套房中,尤其引人侧目的是,其中归属于海口市甸花路颐和花园4栋的12套住宅,房号连贯,即211、212、221、222、231、232、241、242、251、252、261、262,这显然是该栋整个二单元1层至6层的全部排序。换言之,当年注册地在北京的医药企业华润紫竹购买了海口市甸花路颐和花园的一整个单元,堪与传说中温州炒房团的气势相提并论。

  华润医药投资者关系协调人杨昕在收到投资者网的采访调研函后回电表示,希望外界能将此举理解为响应国家号召去库存之举。

  他否认了华润紫竹卖房是因为差钱。然而,2018年三季度的财报却暴露了华润医药现金流方面的隐患。

  挂牌价高于市价

  这是响应中央号召去库存么?

  华润医药投资者关系协调人杨昕在收到投资者网的调研函后回电否认,华润紫竹此举绝对与房地产投资走势的预判无关。

  他希望,外界能将此举理解为响应国家号召去库存之举。

  华润紫竹的卖房意愿或许并不算强烈。

  以上海市静安区万春街6号的三套位一层的房屋及地下室为例,其标价分别为建筑面积55.32平方米一套售价576.88万元,建筑面积44.49平方米售价421.54万元,建筑面积42.49平方米售价421.54万元。

  经计算可知,该三套房屋的在售每平米单价分别为10.4281万元、9.4749万元和9.9209万元。但是,据安居客网站统计,该小区即时每平米平均单价为8.9583万元,该价格环比2018年12月的增长率为0%。从安居客网绘制的万春街6号小区房价每平米均价走势,其实早在2018年7月就已跌破每平米9万元。

  华润紫竹的上海市静安区万春街6号的三套房挂牌出售的起始日期为2018年12月28日。

  相对而言,华润紫竹海口的房子标价则相对理智。

  公告显示,位于海口市甸花路颐和花园4栋的这12套房产的标价情况如下:建筑面积96.11平米的根据楼层不同,分别标价112.45万元、115.33万元、117.25万元、120.14万元、115.33万元、117.25万元,建筑面积42.80平米的,分别标价50.08万元、51.36万元、52.22万元、53.50万元、51.36万元、52.22万元。

  经计算,其每平米单价分别为1.17万元、1.17万元、1.20万元、1.20万元、1.22万元、1.22万元、1.25万元、1.25万元、1.20万元、1.20万元、1.22万元、1.22万元。与安居客网站统计的该小区每平米均价1.2433万元相去不远,比上年同期增长了32.44%。

  但是,安居客网站也提供现场调研结果称,由于该小区为1998年建成使用的小区,基础设施落后并老化严重。因此,该小区房产的成交能力亦被质疑。

  库存越去越多

  此时,去库存之号召已非一夕之导向,而是早在2015年新一任中央领导班子确立后,即已被明确提出,如今已迁延四年之久。

  但是,华润医药提供给上海清算所的母子公司合并资产负债表却显示,在这四年间,华润医药的长期投资项目中,投资性房地产项目一直都存占着,并且时增持时减少,始终占有不小的比重。

  华润医药的母子公司合并资产负责表显示,至2015年末,华润医药及其子公司共持有投资性房地产项目价值总额为3.26亿元;至2016年末,共持有投资性房地产项目价值总额3.37亿元,帐面上比上年增加了0.11亿元;至2017年末,共持有投资性房地产项目价值总额2.98亿元,则在帐面上比上年略减0.39亿元;至2018年三季度末期,华润医药及其子公司共持有投资性房地产项目价值总额为3.05亿元,又在帐面上比上年略增0.07亿元。

  以中国房地产价格走势分析来看,自2017年以来,整个房地产市场的价格趋势其实呈走低状态。那么,上述资产负债表的阐述,无异于表明到2018年三季度末,华润医药的投资性房地产项目的存量是有所增加的。

  杨昕告诉投资者网,华润紫竹在售的房子并不属于华润医药的投资性房地产项目。

  杨昕说,包括不久前华润三九出售的南方三九医院的房产在内,也都不能算是华润医药的投资性房地产项目。华润医药的投资性房地产项目主要是用来通过租赁实现长期收益的。

  他说,华润紫竹现在持有的二手房虽然比较多,但是那些大多数都是历史遗留下来的问题资产,属于华润总公司明确要求实施逐步剥离掉的。

  2015年至2018年三季度的华润医药的母子公司合并现金流量表也显示,华润医药2017年处置固定资产、无形资产和和其他长期投资回流的资金总量为0.95亿元;2018年前三季度处置固定资产、无形资产和其他长期投资回流的资金总量为0.25亿元。

  如果,华润紫竹本次挂牌出售的房屋全数按计划完成销售,预计可回拢现金流0.40亿元。

  杨昕说,这相对于华润医药来说,太微不足道了。

  现金流隐患不小

  是否真如其所说?

  《投资者网》分析员随后在华润医药的合并现金流量表中发现,尽管华润医药在2018年前三个季度里,经营流入资金与流出资金间的缺口非常之小,仅为2.31亿元,但是,资产负债表却告诉公众,截至2018年三季度末,华润医药尚有5.86亿元的应付股利尚未支付过,同时高达264.33亿元的应付帐款和17.17亿元的合同负债,一旦面对挤兑风险,也是悬在华润医药头上的两把利剑。

  从资产负债表来看,华润医药的货币资金几乎全部被用来追求货币资金增值,因此真正的华润医药的货币资金流动性的重任,就几乎是依赖短期借款来保障的。即使不考虑短期借款所存在的财务成本问题,假使某日短期借款的流动性因某些原因受滞,那么如此庞大体量的华润医药将面临断血之忧。

  在另一个层面上,投资者网还发现,近四年来,华润医药仍然在不停地购建固定资产、无形资产和其他长期投资,这也是华润医药现金流的另一个去向。

  据2015年至2018年三季度的华润医药的母子公司合并现金流量表显示,华润医药2017年购建固定资产、无形资产和其他长期投资总量为9.44亿元;2018年前三季度购建固定资产、无形资产和其他长期投资总量为12.49亿元。这表示,仅2018年前三个季度,投入的现金量就是处置回流现金量的49.31倍。

  当然,在追求货币资金增值的道路上,华润医药在2018年前三个季度里也遭遇了前所末有的贬值,亏损额高达14.51亿元。

  华润医药,是在香港上市的公司,旗下拥有华润医药商业集团有限公司、华润三九医药股份有限公司(000999.SZ)、华润双鹤药业股份有限公司(600062.SH)、东阿阿胶股份有限公司(000423.SZ)、华润紫竹药业有限公司、中国医药研究开发中心有限公司等企业。

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